Y después de la búsqueda, finalmente ha llegado el momento del contrato de arras, un momento previo a la compra y venta de la vivienda tan deseada. Pero no tenemos muy claro que significa, qué importancia tiene, y qué debemos de tener en cuenta, ya seamos el comprador o el vendedor.
El contrato de arras es un contrato privado, es decir, que se firma entre particulares y/o empresas. En él, las dos partes (vendedor y comprador), pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es un acuerdo legal que se establece previo al contrato de compraventa. Como se indica, a cambio de la reserva, el comprador desembolsa una cantidad de dinero como señal o arras.
¿Qué consecuencias tiene firmar un contrato de arras?
El tipo de arras más común son las penitenciales. Esto implica que el comprador se compromete a finiquitar la compra del inmueble en el plazo y las condiciones pactadas. Sin embargo, el comprador tiene el derecho a renunciar lícitamente de la compraventa, con la consecuencia de que perderá la suma de dinero adelantada.
Para que el comprador pueda desistir de la operación, será imprescindible que el contrato de arras especifique que son penitenciales. Con este objeto, el contrato deberá detallar:
- La cantidad a entregar como anticipo en concepto de arras. Se deberá especificar las cantidades que se entregan en concepto de arras, especificando si este anticipo se extiende a cuenta del precio total.
El aspecto económico debe estar plasmado con extrema claridad. Es el momento de aclarar que el precio total fijado incluye, si fuera el caso, tanto los honorarios del agente inmobiliario, o de la empresa promotora y el IVA si no aparece debidamente desglosado.
Debe hacer constar que el anticipo se entrega a cuenta del precio total y, por lo tanto, deberá deducirse del importe total al momento de formalizar la escritura de compraventa.
- Que especifique la posibilidad, para ambas partes, de desistir de la compraventa.
- Identificación de las partes
- Deberá especificarse el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y DNI de cada una de las personas interesadas.
Si la propiedad es de un matrimonio y el piso en venta es ganancial, deberán firmar los dos. Si hay copropietarios deberán firmar todos en virtud de ser titulares. Si la venta la ejecuta un apoderado, se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
En el caso de la parte compradora, aunque compre un matrimonio, bastará la firma de uno de los cónyuges. Si la comprarán dos o más personas proindiviso, deberán hacerlo todos los que serán copropietarios.
- Identificación del bien
Deben constar todos los datos suficientes para identificar perfectamente la vivienda concreta. Por ejemplo, si el piso se adquirirá en conjunto con una plaza de garaje o un trastero, deberá hacer mención expresa de los mismos y describirse de la misma forma.
- También deberá contener la declaración del registro de la propiedad y el estado de las cargas del inmueble.
- Si hubiera cargas, el contrato de arras deberá recoger explícitamente el pacto a que hayan llegado las partes.
- El mismo trato debe recibir la declaración de que la vivienda está libre de arrendatarios y otros ocupantes.
- El contrato debe establecer el precio total de la compraventa.
- Plazo para el otorgamiento de la escritura
Es conveniente fijar una fecha concreta para entregar el resto del precio del inmueble. El plazo puede indicarse en meses, días hábiles o días naturales. Es costumbre que el plazo de entrega del resto del precio coincida con la firma de escritura pública y que sea de entre 20 y 40 días.
- Distribución de los gastos de compraventa
En caso que el comprador se va a subrogar en una hipoteca o en otra carga del inmueble, deberá indicarse qué parte del precio será entregada al vendedor y cuál retenida por la subrogación.
- Gastos
La Ley recomienda que el comprador se haga cargo de todo menos de la plusvalía municipal. Aunque existe libertad contractual.
Imagen : derecehos freepik
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