Las claves de la Nueva Ley Hipotecaria

Si estás penando en pedir una hipoteca, es clave que conozcas las principales novedades que trajo la nueva ley y que entró en vigor el 16 de junio de 2019.

Publicación en el BOE de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

¿Por qué una nueva ley hipotecaria y cuál es su objetivo?

La ley es el resultado de adaptar la directiva de la UE a la normativa española y su objetivo es reforzar la protección de los consumidores, aumentar la transparencia y potenciar la seguridad jurídica surgidos durante la crisis económica y financiera como consecuencia de la concesión de préstamos hipotecarios con condiciones no siempre claros.

¿Cómo se refuerza la protección de los consumidores y la transparencia con la nueva ley?

La nueva ley busca que el consumidor tenga todo claro antes de firmar.

La gran novedad y más controvertida en los medios, La nueva ley dice que el banco tiene que pagar los gastos de registro, gestoría y notaría. Algo que antes asumía el comprador. El cliente solo debe de pagar la tasación de inmueble
El banco también ha de hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque en este caso eso no viene en la ley, sino que está recogido en un Real Decreto Ley de 2018.
Regula la publicidad del crédito. Por ejemplo, es obligación destacar si el tipo de interés es fijo o variable, cuál es la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la identidad del prestamista, entre otros aspectos.
El banco debe facilitar toda la información necesaria de la hipoteca al menos 10 días de la firma del contrato, para que el solicitante pueda comparar distintas ofertas.
El banco debe entregar estos dos documentos a quien pide la hipoteca:
- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es una oferta vinculante para la entidad y que incluye toda la información financiera del préstamo.
- La Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Recoge algunas cuestiones problemáticas, como las cláusulas, los índices oficiales de referencia, la posibilidad de vencimiento anticipado y embargo, la distribución de los gastos.
Al contrario que con la anterior legislación, ahora, el cliente es quien elige el notario.
La primera visita al notario es gratis y que debe hacerse al menos un día antes de la firma, el notario ha de garantizar que el cliente ha recibido toda la información y comprende los términos de la oferta, además de asesorarle en todo aquello que necesite. La segunda visita al notario será para firmar la escritura del préstamo, como se hacía antes.
Si en la operación hubiese avalistas estos también tendrían que comparecer ante el notario para firmar en ambas ocasiones, en la primera visita en el que se firma el acta de transparencia y en la segunda visita, la firma de hipoteca.
El acta de transparencia es un derecho irrenunciable, es decir, el comprador o cualquiera de sus avalistas tendrán siempre que firmar el acta de transparencia y esperar los 10 días pertinente.

Las comisiones se verán reducidas de la siguiente forma:

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo variable, cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda.

Si devuelves en los 3 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,25 %.
Si devuelves en los 5 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,15 %.
Si devuelves después de los 5 primeros años: no pagas comisión

Comisión máxima por cambiar de tipo variable a fijo

Si haces el cambio en los 3 primeros años: comisión máxima del 0,15 %.
Si haces el cambio después de los 3 primeros años: no pagas comisión.

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo fijo (Esto es cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda)

Si devuelves en los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 2 %.
Si devuelves después de los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 1,5 %.

¿Afecta a todas las hipotecas nuevas?

A casi todas. La nueva ley se aplica a las hipotecas de personas físicas sobre inmuebles residenciales, incluyendo viviendas, garajes y trasteros, y también a los préstamos no hipotecarios destinados a comprar un inmueble.

Es decir, solo quedan excluidas de su ámbito de aplicación las hipotecas contratadas por empresas o destinadas a comprar inmuebles no residenciales (naves industriales, locales, etc.).

¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley?

En general, no les afecta. Sin embargo, hay algunas excepciones:

Sí será aplicable para las cláusulas de vencimiento anticipado, de tal forma que se da más tiempo al deudor para que resuelva sus problemas de impago.
También cuando se produzca una novación (cambio de condiciones) o una subrogación (cambio de titular), en cuyo caso sí hay que atender las nuevas obligaciones